Tento článok pôvodne vyšiel na odbornom portáli ASB (Architektúra-Stavebníctvo-Business)
Facility management musí byť neustále súčasný, aktuálny a inovatívny, aby dokázal zabezpečovať v organizáciách rovnováhu ich základných činností s prebiehajúcimi spoločenskými, demografickými, klimatickými a technologickými zmenami.
V jednej z najinovatívnejších zelených budov sveta Olympic Edge v Amsterdame sa podlaha na prízemí realizovala recykláciou obvodového plášťa bývalej budovy pošty. |
Svet sa zrýchľuje a spoločnosti, ktoré tieto trendy nebudú reflektovať, riskujú problémy nielen s dosahovaním vlastnej efektívnosti, ale aj existencie. Aktuálne trendy je tak možné vidieť vo viacerých rovinách. Do popredia sa čoraz viac dostávajú tieto úzko súvisiace triangle trendov:
1. človek – pracovné prostredie (workplace) – well-being,
2. klimatické zmeny – životné prostredie – udržateľnosť,
3. technológie – PropTech – inovácie.
Tieto trendy potvrdzujú aj hlavné témy a výskumy viacerých expertov a expertných tímov, s ktorými sme sa v poslednom období stretli doma aj v zahraničí, napr. na Európskej konferencii facility managementu v Dubline (EFMC 20191)) alebo na medzinárodnej konferencii organizovanej IFMA, FMN a RICS v Amsterdame (WWMFF20192)).
1. Človek – pracovné prostredie (workplace) – well-being
„Facility manažéri sa už nebudú starať o majetok, ale o jednotlivcov,“ takto tento trend vystihol vo svojej prezentácii pre EFMC 2019 David Martínez, PhD.3) Možno tieto slová znejú trochu nadnesene, no rezonujú v nás aj dlho po konferencii.
Organizáciám by malo ísť predovšetkým o ľudí, čiže o: zákazníkov, zamestnancov, manažérov, skrátka všetkých podstatných, ktorí s nimi prichádzajú do kontaktu. Prečo predovšetkým o ľudí?
Nárast globálnej populácie a predlžovanie veku odchodu do dôchodku, nástup mladých generácií, rozvoj vedy a techniky, to všetko má vplyv na zvyšovanie tlaku na ľudí, pričom sa často prekračuje jeho únosná miera.
Negatívne dôsledky sú rôzne, od jednoduchého poklesu výkonnosti, frustrácie až po nárast chorobnosti, práceneschopnosti, fluktuácie či dokonca predčasné umieranie.
Na dosahovanie optimálnej výkonnosti bude nevyhnutné stále komplexnejšie a citlivejšie harmonizovať rôzne názory, myslenia, postupy práce a požiadavky na pracovné prostredie rôznych generácií.
V novom pracovnom prostredí o chvíľu bude možné na jednom pracovisku nájsť naraz až päť generácií, a to:
1. baby boomers (1946 – 1964),
2. generáciu „X“ (1965 – 1978),
3. generáciu „Y“ (1979 – 1994),
4. generáciu „Z“ (1995 – 2005),
5. novonastupujúcu generáciu „Alfa“ (narodení po 2005).
Medzi jednotlivými generáciami sú veľké rozdiely v hodnotách, návykoch, spôsoboch komunikácie a vo vnímaní toho, ako by ich práca, pracovný čas a pracovné prostredie mali vyzerať. V budovách pritom ľudia v priemere trávia až približne 90 % svojho času.
Medzi generáciami a členmi tímov by sa mal podporovať pozitívny prístup k odlišnostiam, tolerancii a rešpektu. V Google Docs – európskej centrále spoločnosti Google v Dubline, v ktorej pracuje až 5 000 zamestnancov – sme sa stretli s veľkou podporou multikulturality a individuálnych potrieb talentov zastupujúcich všetky pracujúce generácie.
Zamestnancov tam napr. podporujú v tom, aby si svoje pracovné miesta individualizovali, spríjemnili podľa vlastnej osobnosti, priniesli si vlastné veci vyvolávajúce inšpiratívne myšlienky, ako napr. knihy, stavebnice z detských čias, rekvizity a pod.
Samozrejme, je pritom potrebné dodržiavať isté hranice. Všeobecné pravidlá majú jasne definované a viditeľne umiestnené pri vstupoch do zasadačiek, kancelárií typu open space a pod. Slúžia práve na zachovanie rešpektu a ohľaduplnosti k potrebám ďalších zamestnancov.
Ako vplýva prostredie na človeka? Veľmi. V prvom rade musí mať človek v každom momente dostatočne upokojených všetkých päť zmyslov (1. čuch, 2. chuť, 3. zrak, 4. sluch a 5. hmat), aby sa cítil príjemne a dlhodobo podával optimálny výkon.
Preto je dôležité mať vyhovujúce: bezprostredné fyzické prostredie, čiže 1. kvalitu ovzdušia, 2. kvalitu vody, 3. kvalitu osvetlenia, 4. kvalitu akustických prvkov, 5. udržiavanie optimálnej teploty, ale aj používanie vhodných materiálov príjemných na dotyk alebo ergonomických prvkov vhodných pre naše telo.
Všetko tak, aby ho prostredie neobmedzovalo pri činnosti. V druhom rade sa človek pozerá na širšie okolie a ďalšie možnosti okolitého priestoru, a to celkovo v rámci budovy alebo komplexu.
Preto je dôležité mať zabezpečené: okolité fyzické prostredie v rámci budovy alebo komplexu, ako napr. flexibilne využiteľné uzatvorené a otvorené pracovné zóny, coworkingové priestory, pracovné kaviarne, oddychové zóny, kreatívne miestnosti, zdravotnícke či wellness zóny, priestory na fyzioterapiu, na služby fitness, wellness, ale aj priestory na odkladanie bicyklov, šatne alebo sprchy.
V rámci vnútorného prostredia sa dbá na inovatívne využitie materiálov, využitie rastlín v budovách, biofilický dizajn a nasadzovanie zdraviu prospešných technológií.
Odhaduje sa, že ponuky rôznych wellness služieb, resp. programov na udržiavanie zdravia, budú rozhodujúce až pre 80 % zamestnancov pri ich nástupe a zotrvávaní v práci v nasledujúcich 10 rokoch.
Napr. v európskej centrálne Microsoftu v írskom Dubline sme sa stretli s tzv. well-being zónou s mottom „Natankuj svoje všetko“ („FuelYour Everything“), v ktorej môžu zamestnanci nájsť ordináciu zamestnaneckého lekára, každý pondelok pediatra, miestnosti na dojčenie, kozmetičku, dokonca alternatívnu reflexológiu alebo fyzioterapiu.
Vo fitness zóne s mottom „Natankuj svoje telo“ („FuelYour Body“) môžu zamestnanci navštevovať telocvičňu, jogovú zónu, fitness centrum, masáže, hudobnú miestnosť, dokonca aj modlitebňu pre viaceré viery, keďže Microsoft zamestnáva ľudí vyše 60 národností.
A nemožno zabúdať ani na: dostupnosť služieb a vybavenosti, ako napr. umožniť dochádzanie bez áut, MHD, peši, na bicykloch, stravovacie zariadenia v okolí, možnosti na šport, kultúru atď.
V tomto zmysle sa stáva trendom certifikácia budov certifikátmi WELL, ktorý udeľuje Medzinárodný inštitút zdravých budov (International WELL Building Institute – IWBI). Cieľom je transformovať budovy a komunity takými nástrojmi, ktoré ľuďom pomôžu cítiť sa zdravo a prosperovať.4)
V rámci WELL certifikácie sa hodnotí sedem oblastí parametrov:
- vzduch,
- voda,
- výživa,
- svetlo,
- fitness,
- komfort,
- myseľ.
2. Klimatické zmeny – životné prostredie – udržateľnosť
Medzinárodnou konferenciou WWMFF v Amsterdame tohto roku rezonovalo posolstvo, že nemáme žiadnu planétu B. Máme len jednu Zem, a tú sme nezdedili, ale si ju požičiavame od našich detí.
Ľudskou činnosťou vyvolávané klimatické zmeny, vyčerpávanie prírodných zdrojov, narastajúca spotreba energie v budovách a súvisiaci zvyšujúci sa podiel na znečisťovaní ovzdušia5), to sú len niektoré z nadchádzajúcich výziev, ktorým bude musieť facility management čeliť.
Facility management musí byť aktuálne zelenší, udržateľnejší a úspornejší viac než kedykoľvek predtým. Súčasný lineárny model ekonomiky „vezmi – použi – zahoď“, ktorá stále produkuje viac ako 50 % nespracovaných odpadov na spaľovanie a skládky, tzn. len časť odpadov sa recykluje, nie je dlhodobo udržateľný.
Jedinou udržateľnou možnosťou je prechod na cirkulárnu a uhlíkovo neutrálnu ekonomiku (obehové a uhlíkovo neutrálne hospodárstvo), a teda model „vezmi – použi – prerob – použi… atď“.
Cieľom cirkulárnej ekonomiky je predovšetkým predchádzanie vzniku odpadov a zachovávanie hodnoty výrobkov a materiálov. Keď použité výrobky dosiahnu koniec svojho životného cyklu, zdroje sa z hospodárstva nevyradia, ale použijú sa znova na vytváranie novej hodnoty. A tak dokola.
Vychádza to z porozumenia tomu, že tradičné zdroje sú obmedzené a je potrebné ich postupne nahrádzať obnoviteľnými. Odhaduje sa, že budovy sú zodpovedné za spotrebu približne 40 % vyrobenej energie a za 40 % emisií. Do roku 2050 sa odhaduje nárast spotreby energie o ďalších 45 % v porovnaní so súčasnosťou.
Ako vyzerá cirkulárna ekonomika v praxi facility manažérov? V súčasnosti je veľmi dôležitá osveta a budovanie kultúry zodpovednosti. V dublinskom Google Docs sme sa napr. stretli v kaviarni so stoličkami vyrobenými z odhodených šiat a textilného odpadu.
V Microsofte so separáciou a zberom kompostovateľného odpadu. V oboch budovách boli na miestach separovaného zberu odpadu plagáty s podrobnými vysvetlivkami, ako odpad separovať.
V Amsterdame nám facility manažér jednej z nainovatívnejších zelených budov sveta Olympic Edge6) s hrdosťou oznámil, že podlaha na prízemí sa realizovala recykláciou obvodového plášťa bývalej budovy pošty.
Začiatkom júla v Paríži zvíťazil v európskej súťaži Start-Up Europe Award 2018 slovenský start-up Sensoneo, ktorý porotu oslovil svojou misiou, vlastnou platformou a senzormi, ktorými dokáže pomáhať mestám a podnikateľom riadiť ich zvážanie odpadu efektívnejšie a znížiť náklady na jeho zber až o 30 % a súvisiace CO2 emisie až o 60 %. Všetci by sme si mali ísť príkladom.
Dobrovoľnou známkou udržateľnosti na budovách sú tzv. certifikáty zelených budov, z ktorých najpopulárnejšie sú anglický BREEAM7) a americký LEED8). Zelený certifikát nie je len známkou energetickej efektívnosti, ale hodnotí budovu aj z hľadiska ďalších vplyvov na životné prostredie, zdravie a spoločnosť.
Napr. BREEAM hodnotí až desať kategórií:
- energie,
- zdravie a well-being,
- inovácie,využitie pôdy,
- využitie materiálov,
- manažment,
- emisie,
- doprava,
- odpady,
- voda.
Povinným známkovaním udržateľnosti, ktorá u nás môže mať vplyv na facility manažérov, je energetická certifikácia, ktorá sa podľa zákona9) povinne vzťahuje napr. na všetky nové a obnovené budovy. Cieľom zákona je dosiahnuť napr. aj to, aby po 31. decembri 2020 mali všetky nové budovy takmer nulovú potrebu energie.
V roku 2015 bola v Paríži 195 štátmi prijatá prvá záväzná dohoda o globálnej klíme, ktorej cieľom je postupné znižovanie emisií skleníkových plynov. Európska komisia do roku 2018 postupne prijala Klimatický a energetický balík 2020, Klimatický a energetický rámec 2030 a Dlhodobú stratégiu 2050.
V marci 2019, tri roky po prijatí ambiciózneho balíka predpisov o obehovom hospodárstve s 54 bodovým akčným plánom, Európska komisia konštatovala jeho plnenie, hoci práce na niektorých bodoch stále pokračujú.
Vízia je, že uhlíkovo neutrálna, energeticky efektívna a cirkulárna ekonomika sa bude postupne zavádzať do právnych poriadkov všetkých štátov EÚ. Na zabezpečenie udržateľného rastu v globálnom meradle je potrebné využívať zdroje inteligentnejším, udržateľnejším spôsobom.
Príklad využitia rastlín v budovách biofilický dizajn pracovného priestoru v zelenej budove Olympic Edge v Amsterdame
3. Technológie – PropTech – inovácie
Na inteligentnejšiu podporu oboch predchádzajúcich trendov bude aj facility management stále viac využívať digitálne technológie. Inak povedané, všade tam kde už nebudú stíhať ľudia, dostanú príležitosť nové technológie a inovácie.
Inteligentné kancelárie (smart offices) budú odpoveďou na potrebu pocitu zdravia pri práci a nárast flexibility. Inteligentné budovy (smart buildings) budú odpoveďou na automatickú optimalizáciu prevádzky budov, znižovanie spotreby energie a zároveň emisií.
Inteligentné mestá (smart cities) sa stanú odpoveďou na globálne výzvy v širšom meradle. Trend nástupu technológií odráža aj medzinárodná akademická obec facility managementu.
Cenu za najlepší vedecký článok na tohtoročnom EFMC 2019 v Dubline získal článok o vzťahu medzi vznikajúcimi technológiami a ich vplyve na facility služby.10). Pri pohľade na technológie vo facility managemente sa budú musieť facility manažéri naučiť určitej demystifikácii technológií.
Obyčajne, keď počujeme nejaké nové slovo alebo skratku novej technológie, ktorej nerozumieme, a nenasleduje po nej ihneď vysvetlenie, začneme o nej kŕčovito premýšľať, alebo jednoducho vypneme a ďalej už nepočúvame. Pokúsime sa to zmeniť.
V zahraničí sa v tejto súvislosti s technológiami vo facility a v realitnom sektore veľmi často skloňuje slovo PropTech. ProPtech11) označuje všetky moderné technológie, ktoré majú na svedomí zmeny v tradičnom fungovaní budov, resp. celého tradičného realitného trhu.
PopTech zahŕňa technológie využívané nielen v budovách, napr. smart buildings/cities využívajúce na komunikáciu medzi prístrojmi internet vecí (Internet of Things – IoT), ale aj tie podporujúce ich inteligentnú výstavbu (napr. Building Information Modeling – BIM), plánovanie, predaj, prenájom, prevádzku (Digital Twin – digitálne dvojča), dokonca aj oceňovanie, uzatváranie zmlúv a platby (využívajú sa napr. blockchain platformy na bezpečné internetové transakcie, z ktorých najznámejšia je Ethereum).
Po automatizovaných a inteligentných budovách budú nastupovať kognitívne budovy, inak povedané, učiace sa budovy. Umelá inteligencia (Artificial Inteligence – AI) dokáže vyhodnocovať dáta oveľa rýchlejšie ako ľudia a zároveň sa učiť z chýb.
Pokročilé algoritmy učenia (Machine Learning – ML/Deep Learning – DL), ktoré umelá inteligencia využíva, sú patentovateľné a ich počet najmä v posledných rokoch exponenciálne stúpa.
Svetová organizácia duševného vlastníctva tohto roku zverejnila správu, podľa ktorej bolo od roku 1950 prihlásených približne 340 000 patentov týkajúcich sa umelej inteligencie, polovica však bola prihlásená až od roku 2012.12) A približne tretinu z tej polovice tvoria práve vynálezy týkajúce sa pokročilých algoritmov učenia sa.
Veľkých dát (Big Data) zhromažďovaných zo všetkých zariadení pripojených do internetu v určitom priestore je už dnes tak veľa, že je neefektívne ukladať ich na určitom fyzickom mieste.
Čoraz viac sa na to využívajú virtuálne úložiská (tzv. cloudy). Vďaka umelej inteligencii budú Big Data vyhodnocované stále efektívnejšie a očakáva sa, že ľudia sa budú oveľa viac rozhodovať na ich základe.
Ďalším technologickým trendom je robotizácia. Do roku 2050 by roboty mohli nahradiť až 50 % manuálnych úkonov vo facility managemente, najmä tých menej bezpečných. Už dnes možno roboty stretnúť na výstavách, v niektorých predajniach, pobočkách bánk či na recepciách.
S narastajúcimi možnosťami pripájania do internetu (najmä v prípade mladších generácií) sa dnes hovorí o tzv. hyperkonektivite. Vďaka nej kancelárie už budú môcť byť nielen inteligentné, ale navyše aj virtuálne. Vďaka budovaniu superrýchlych mobilných sietí 5. generácie budú môcť byť tieto virtuálne kancelárie navyše mobilné.
Virtuálna (Virtual Reality – VR) a rozšírená realita (Augmented Reality – AR) sa už dnes začínajú bežne využívať v praxi, pretože majú potenciál významne šetriť zdrojmi, zjednodušovať rozhodovacie procesy a sprostredkúvať podobné zážitky ako skutočná realita.
V dublinskom Microsofte je centrálna budova navrhnutá tak, aby pripomínala ostrov a nechýbajú v nej napr. digitálne jazero a vodopád.
Centrálna budova v dublinskom Microsofte navrhnutá tak aby pripomínala ostrov. Nechýbajú v nej napr. digitálne jazero a vodopád
Aj súvislosti so zavádzaním nových technológií bude úlohou facility manažérov nesprávať sa bezhlavo a nenasadzovať technológie tam, kde ich netreba, ale smerovať k zachovávaniu rovnováhy. Technológie by nám mali slúžiť, mali by nám umožniť navrhovať lepšie budovy, lepšie ich spravovať, poskytovať v nich individualizovanejšie, komplexnejšie a zdravšie služby, dlhodobo ušetriť zbytočné náklady a tak čo najviac a udržateľnejšie prosperovať. A čo ďalej? Bude to tak, ako sa k tomu postavíme, a predovšetkým tak, ako si to vytvoríme.
Text: Ing. Andrea Szabová, PhD., zakladajúca partnerka a konateľka v spoločnostiach AS Property, s. r. o., a FM Institute Slovakia, s. r. o., a JUDr. Ing. Milan Bogár, PropTech expert a právnik spoločnosti AS Property, s. r. o.
Foto: archív autorov
Poznámky:
1) Od 13. do 14. júna 2019 sa v Dubline konal už 27. ročník Európskej konferencie facility managementu (EFMC). Zúčastnilo sa jej 350 účastníkov zo 40 krajín a 4 kontinentov. EFMC spája medzinárodných expertov z FM sektora a vytvára platformu komunikácie medzi facility manažérmi, dodávateľmi, univerzitami a asociáciami.
2) World Workplace Europe meets Facility for the Future, 20. – 22. marca 2019.
3) Prezentácia Davida Martinéza „Future Jobs In Facility Management, Believe It or Not“; dostupné na https://www.youtube.com/watch?v=nBd4kLVPF6g
4) Dostupné na https://www.wellcertified.com/about-iwbi/
5) Dostupné na https://ec.europa.eu/energy/en/topics/energy-efficiency/energy-performance-of-buildings
6) Dostpné na https://www.globalproptech.online/2019/07/edge-headquarters-worlds-first-to-receive-highest-certification-for-wellbeing/
7) Dostupné na https://www.breeam.com/, BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).
8) LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) bol vyvinutý Americkou radou pre zelené budovy (USGBC).
9) Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov v platnom znení. Povinná certifikácia sa vzťahuje aj na budovy alebo ich samostatné časti, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú novému nájomcovi, alebo na budovy, ktoré sú často navštevované verejnosťou a aspoň 250 m2 celkovej podlahovej plochy v nich užíva orgán verejnej moci.
10) Redlein, Alexander a Höhenberger, Claudia, 2019 (Relationship of emerging technologies and their influence on Facility Services, Research Papers For The 18th Euroepean Research Symposium EFMC 21019, EuroFM, str. 178-188).
11) „PropTech je jedna malá časť širšej digitálnej transformácie odvetvia nehnuteľností. Vyjadruje posun poháňajúci zmeny v mentalite realitného priemyslu a jeho zákazníkov v súvislosti s technológiami poháňanými inováciami v zhromažďovaní dát, uzatváraní obchodov a navrhovaní budov a miest.“ – Baum a Dearsley, 2017.
12) Dostupné na https://www.wipo.int/edocs/pubdocs/en/wipo_pub_1055.pdf